060/327-0-327, 064/330-56-60 [email protected]
Informacije

Šta je profesionalna uprava? Najčešća pitanja i odgovori na novi Zakon

Pre nego što uopšte krenete da čitate odgovore na pitanja koja vas zanimaju, važno je istaći sledeće odredbe iz Zakona o stanovanju i održavanju zgrada:

Ako stambena zajednica ne izvrši upis u Registar, odnosno ne registruje upravnika stambene zajednice, u propisanim rokovima, odnosno to ne učini nakon isteka roka propisanog rešenjem nadležnog inspektora, kazniće se za prekršaj novčanom kaznom od 50.000,00 do 2.000.000,00 dinara.

Osim toga, stambenoj zajednici će biti dodeljena prinudna uprava. Nju će vršiti profesionalni upravnik postavljen od strane opštinske, odnosno gradske uprave na način i pod uslovima utvrđenim Zakonom. Na kraju, ono što je još bitnije, za sve obaveze stambene zajednice, uključujući i ovu, odgovaraju neograničeno i solidarno svi pojedinačni vlasnici stanova u zgradi.

Šta je stambena zajednica?

Stambena zajednica je organizacija svih vlasnika posebnih delova (stanova, poslovnih prostora, garaža, garažnih mesta ili garažnih boksova) stambene ili stambeno-poslovne zgrade.

Uprošćeno rečeno, mogli bismo reći da je stambena zajednica organizacija svih stanara.

Koji su organi stambene zajednice?

Sve stambene zajednice kao obavezne organe imaju: skupštinu upravnika (ili profesionalnog upravnika)
Skupštinu stambene zajednice čine svi vlasnici posebnih delova. Važno je napomenuti da svaki vlasnik posebnog dela ima po jedan glas prilikom donošenja odluka od strane skupštine. 

Ko može da učestvuje u radu skupštine?

U radu skupštine stambene zajednice učestvuju vlasnici posebnih delova. Vlasnik posebnog dela može da ovlasti i drugo lice da umesto njega učestvuje u radu skupštine (član domaćinstva ili zakupac posebnog dela), o čemu obaveštava upravnika.

Pogledajte više o Skupštini i kvorumu

Ko upravlja stambenom zgradom?

Poslove upravljanja stambenom zgradom vrši stambena zajednica preko skupštine stambene zajednice! Upravnik ili profesionalni upravnik (ukoliko je stambena zajednica odlučila da poslove upravljanja zgradom poveri profesionalnom upravniku) izvršava odluke skupštine stambene zajednice.

Dakle, upravnik ne donosi odluke, on je taj koji izvršava odluke SZ!

Kada upravnik saziva sednicu skupštine?

Upravnik saziva sednicu skupštine kada postoji potreba da se donese neka odluka iz nadležnosti skupštine, po sopstvenoj inicijativi ili po inicijativi bilo kog vlasnika posebnog dela. 
Ako upravnik ne zakaže sednicu skupštine na zahtev vlasnika posebnog dela u roku od deset dana od dana podnošenja zahteva, vlasnik posebnog dela može i sam zakazati skupštinu, o čemu obavezno obaveštava upravnika.

Koji su uslovi za održavanje sednice skupštine SZ?

Skupština SZ se može održati ukoliko postoji potrebna većina za donošenje odluka – kvorum (najmanji broj članova potrebnih za pravosnažno donošenje odluka) a što predstavlja običnu većinu od ukupnog broja glasova članova skupštine (51%). Potrebna većina za donošenje odluka može biti obezbeđena kroz prisustvo na sednici ili davanjem pisanih izjašnjenja.

Pogledajte više o Skupštini i kvorumu

Šta stambena zajednica mora da ima kao pravno lice?

Stambena zajednica kao pravno lice mora da ima:

  • poslovno ime
  • matični broj,
  • PIB (poreski identifikacioni broj) i
  • tekući račun u poslovnoj banci.

Kada se smatra da je vlasnik posebnog dela nedostupan?

Smatra se da je vlasnik posebnog dela nedostupan ukoliko se tri puta uzastopno ne odazove na sednicu skupštine stambene zajednice na koju je pozvan, a da pri tome nije obavestio upravnika, odnosno stambenu zajednicu o razlozima svog neodazivanja.

Šta ako nije bilo kvoruma za održavanje sednice?

Ako se sednica skupštine nije mogla održati zbog nedostatka kvoruma, može se ponovo sazvati najranije 3, a najkasnije 30 dana od dana kada je sednica trebalo da bude održana, sa istim predloženim dnevnim redom. Ova sednica zove se ponovljena sednica i kvorum  u tom slučaju čini 1/3 ukupnog broja glasova članova.

Kako skupština stambene zajednice odlučuje po određenim pitanjima?

U zavisnosti od pitanja o kojima se odlučuje na sednici skupštine odluke se mogu donositi:

  • jednoglasno,
  • dvotrećinskom većinom (većina koju čine 2/3 ukupnog broja glasova) i
  • običnom većinom (većina glasova prisutnih članova).

Jednoglasna odluka potrebna je jedino za usvajanje Pravila vlasnika.
Dvotrećinska većina je potrebna za donošenje odluka koje se odnose na:

  • raspolaganje zajedničkim delovima zgrade (otuđivanje, pripajanje, izdavanje u zakup i sl), kao i za potrebe nadziđivanja,
  • poveravanje upravljanja profesionalnom upravniku,
  • kreditnom zaduživanju stambene zajednice,
  • promenu kriterijuma prema kojima vlasnici posebnih delova zgrade učestvuju u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i upravlјanja zgradom (vlasnici posebnih delova mogu da odluče da i za tekuće održavanje primene kriterijume za investiciono održavanje – srazmerno učešću površine svojih posebnih delova u odnosu na zbir površina svih posebnih delova, kao i da za investiciono održavanje primene kriterijume za tekuće održavanje – srazmerno broju svojih posebnih delova u odnosu na ukupan broj svih posebnih delova).

Prosta većina je potrebna za donošenje odluka koje se odnose na:

  • tekuće održavanje,
  • izbor ili razrešenje upravnika,
  • kao i za donošenje svih drugih odluka iz nadležnosti skupštine stambene zajednice za koje nije predviđena drugačija većina.

Posao profesionalnog upravnika

Koji su to poslovi profesionalnog upravnika koje obavljamo i šta vaša zgrada dobija angažovanjem našeg upravnika

Cene usluga profesionalnog upravnika

Usluga profesionalnog upravljanja zgradama već od 300,00 dinara. Održavanje i čišćenje zgrada u saradnji sa partnerima

Zakon i propisi o stanovanju i održavanju

Na jednom mestu pogledajte sve najvažnije propise, kontakte, linkove, skinite bitna dokumenta i obrasce vezane sa stanovanje i održavanje 

Šta je profesionalna uprava?

Profesionalna uprava predstavlja upravljanje stambenom zgradom od strane licenciranog profesionalnog upravnika koji je angažovan odlukom skupštine stambene zajednice ili postavljen odlukom nadležnog organa jedinice lokalne samouprave u slučaju prinudne uprave. 

Ukoliko ste zainteresovani za angažovanje profesionalnog upravnika pronađite OVDE naš kontakt!

Ko organizuje profesionalno upravljanje?

Profesionalno upravljanje organizuje organizator profesionalnog upravljanja koji može biti preduzetnik ili privredno društvo i koje ima angažovano lice za obavljanje poslova profesionalnog upravljanja (profesionalnog upravnika).

Ukoliko ste zainteresovani za angažovanje profesionalnog upravnika pronađite OVDE naš kontakt!

Ko je profesionalni upravnik?

Profesionalni upravnik je fizičko lice koje pruža usluge profesionalnog upravljanja i koje je steklo licencu profesionalnog upravnika u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i koje je zaposleno kod organizatora profesionalnog upravljanja. 

Viša informacija o profesionalnom upravniku vidite OVDE

Kako skupština SZ poverava poslove upravljanja profesionalnom upravniku?

Skupština stambene zajednica o poveravanju poslova upravljanja profesionalnom upravniku donosi odluku dvotrećinskom većinom, potom se obraća se organizatoru profesionalnog upravljanja i sa njim zaključuje ugovor o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja.

Koja su dokumenta potrebna za registraciju stambene zajednice?

POTREBNA DOKUMENTACIJA ZA REGISTRACIJU STAMBENE ZAJEDNICE

Uz popunjen obrazac prijave, u zavisnosti od vrste registracije (upis stambene zajednice, registracija promene ili brisanja podataka i dokumenata o stambenoj zajednice / upravniku / profesionalnom upravniku), prilaže se odgovarajuća potrebna dokumentacija u originalu, overenom prepisu ili overenoj kopiji.

01 Za stambenu zajednicu koja ima upravnika (prijavu podnosi izabrani upravnik):

1) zapisnik sa sednice kada je doneta odluka stambene zajednice o izboru upravnika;

2) dokaz o uplati administrativne takse za registraciju.

02 Za stambenu zajednicu koja ima upravnika (prijavu podnosi drugo ovlašćeno lice):

1) zapisnik sa sednice skupštine stambene zajednice kada je doneta odluka o izboru upravnika, sa ovlašćenjem drugom licu za upis stambene zajednice u Registar;

2) dokaz o uplati administrativne takse za registraciju.

03 Za stambenu zajednicu koja ima profesionalnog upravnika:

1) zapisnik sa sednice kada je doneta odluka stambene zajednice o poveravanju poslova upravljanja profesionalnom upravniku;

2) ugovor o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja, ukoliko je stambena zajednica donela odluku o poveravanju poslova upravljanja profesionalnom upravniku;

3) dokaz o uplati administrativne takse za registraciju.

04 Za stambenu zajednicu koja ima profesionalnog upravnika imenovanog u postupku prinudne uprave (prijavu podnosi imenovani profesionalni upravnik):

1) rešenje nadležnog organa lokalne samouprave o imenovanju profesionalnog upravnika za prinudnu upravu;

2) dokaz o uplati administrativne takse za registraciju.

05 Za registraciju promene podataka ili dokumenata o stambenoj zajednici prilaže se dokaz o nastalim promenama:

1) zapisnik sa sednice na kojoj je doneta odluka o formiranju nove stambene zajednice (uz belešku o poništavanju prethodne stambene zajednice), ukoliko se stambena zajednica formira na način drugačiji od prethodno registrovane stambene zajednice (stambena zajednica zgrade, ulaza, više ulaza i sl.);

2) akt o pravilima o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova, ukoliko je stambena zajednica usvojila promene ovog akta ili je svoje međusobne odnose, prava i obaveze uredila ovim aktom u skladu sa Zakonom;

3) rešenje nadležnog organa o promeni adrese, u slučaju promene podatka o adresi stambene zajednice (naziv ulice i kućni broj);

4) dokaz o uplati administrativne takse.

06 Za registraciju brisanja podataka ili dokumenata o stambenoj zajednici prilaže se dokaz o brisanju:

1) zapisnik sa sednice kada je doneta odluka stambene zajednice o poništavanju registrovanog akta o pravilima o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova, ukoliko stambena zajednica svoje međusobne odnose, prava i obaveze neće više uređivati na način utvrđen ovim aktom;

2) rešenje nadležnog organa koji je izdao rešenje o rušenju zgrade, u slučaju rušenja zgrade;

3) dokaz o uplati administrativne takse.

07 Za evidenciju upisa, promene ili brisanja podataka o stambenoj zajednici i zgradi, ukoliko se ti podaci ne preuzimaju u elektronskoj formi iz registra koji vodi Republički geodetski zavod ili iz drugih službenih  registara i/ili evidencija, prilaže se:

1) potvrda o dodeljenom poreskom identifikacionom broju (PIB) i izvršenoj registraciji poreskog obveznika;

2) potvrda ili kopija ugovora o otvorenom tekućem računu stambene zajednice.

 

NAPOMENA: NAKON OTVARANjA TEKUĆEG RAČUNA STAMBENE ZAJEDNICE KOD POSLOVNE BANKE, POTREBNO JE POPUNITI OBRAZAC PRIJAVE ZA AŽURIRANjE PODATAKA KOJI SE EVIDENTIRAJU U REGISTRU STAMBENIH ZAJEDNICA I DOSTAVITI GA REGISTRATORU PREKO PISARNICE.

Stambene zajednice – poreska i računovodstvena pitanja

Stambene zajednice - poreska i računodstvena pitanja   Koje su obaveze stambenih zajednica po Zakonu o računovodstvu i Zakonu o porezu na dobit pravnih lica Stambene zajednice - poreska i računovodstvena pitanja Zakon o računovodstvu i obaveze stambenih zajednica...

Odluka o visini iznosa tekućeg i investicionog održavanja

Tekuće i investiciono održavanje zgrade - novi pojmovi iz Zakona o stanovanju i održavanju zgrada Kako je Zakon definisao pojmove tekuće i investiciono održavanje zgrade? Tekuće održavanje je izvođenje radova koji se preduzimaju radi sprečavanja oštećenja koja nastaju...

Upravnik ili profesionalni upravnik

Gradimo uzajamno poverenjeUpravnik ili profesionalni upravnik? Zašto profesionalni upravnik?  Novi Zakon o stanovanju i održavanju zgrada stupio je na snagu 1. januara 2017. godine i od samog starta izazvao je brojne polemike. Posebno veliku pažnju privuklo je...

Registracija stambene zajednice

Registracija stambene zajednice   Registracija stambene zajednice po Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada Registracija stambene zajednice Po novom Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, obavezna je registracija stambenih zajednica (zgrada) kao pravnih lica....

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada  Najvažnije odredbe zakona Zakon o stanovanju i održavanju zgrada - članovi bitni za upravljanje i održavanje zgrada Zakon o stanovanju i održavanju zgrada sadrži i odredbe koje nisu usko vezane za probleme održavanja i...

Angažujte profesionalnog upravnika

Neka profesionalni upravnik radi za vas!

Ukoliko ne želite da preuzimate odgovornosti koje je doneo novi Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, onda je pravi trenutak da nas kontaktirate.

Vladimira Tomanovića 35, Beograd