060/327-0-327, 064/330-56-60 [email protected]

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada

 

Najvažnije odredbe zakona

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada – članovi bitni za upravljanje i održavanje zgrada

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada sadrži i odredbe koje nisu usko vezane za probleme održavanja i upravljanja zgradama, pa ćemo ovde prikazati samo prečišćenu verziju.

Posebni deo zgrade

Posebni deo zgrade

Član 4

Poseban deo zgrade je posebna funkcionalna celina u zgradi koja može da predstavlja stan, poslovni prostor, garažu, garažno mesto ili garažni boks.

Delovi zgrade koji nisu određeni kao posebni ili samostalni delovi u skladu sa ovim zakonom smatraju se zajedničkim delovima zgrade.

Svojina nad posebnim delom zgrade

Član 5

Na posebnom delu zgrade može postojati isključiva svojina jednog lica, susvojina ili zajednička svojina u skladu sa zakonom.

Sticanjem prava svojine na posebnom delu zgrade stiče se i pravo svojine nad zajedničkim delovima zgrade, pravo učešća u upravljanju stambenom zajednicom i pravo susvojine na zemljištu na kome je zgrada izgrađena, odnosno zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.

Zajednički delovi zgrade

Zajednički delovi zgrade i svojina nad njima

Član 8

Zajednički delovi zgrade su delovi koji služe za korišćenje posebnih ili samostalnih delova zgrade.

Zajednički delovi zgrade smatraju se jednom stvari, ako zakonom nije drugačije određeno.

Nad zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine u skladu sa zakonom kojim se uređuju svojinsko-pravni odnosi.

Član 9

Raspolaganje zajedničkim delovima zgrade je prenos prava svojine nad zajedničkim delovima zgrade u cilju dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja.

O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova odlučuju u skladu sa odredbama ovog zakona koje se odnose na rad i odlučivanje stambene zajednice.

Prava i obaveze vlasnika posebnih i samostalnih delova zgrade

Član 12

Vlasnik posebnog dela zgrade, osim prava propisanih zakonom kojim se uređuje pravo svojine, ima pravo i da:

1) isključivo vrši svojinska ovlašćenja na svom posebnom delu zgrade, osim kada je zakonom drugačije predviđeno;

2) izvrši popravku ili druge radove na zajedničkim delovima zgrade koja je neophodna radi otklanjanja opasnosti od prouzrokovanja štete na posebnom delu koji mu pripada ako to blagovremeno ne učini lice koje je dužno da izvrši popravku;

3) svoj poseban deo zgrade menja, odnosno adaptira u skladu sa zakonom, bez zadiranja u posebne delove zgrade drugih vlasnika posebnih delova, zajedničke delove zgrade, odnosno samostalne delove zgrade, osim po dobijenom ovlašćenju za takve radnje;

4) upotrebljava zajedničke delove zgrade u skladu sa njihovom namenom u meri u kojoj to odgovara njegovim potrebama i potrebama članova njegovog domaćinstva, odnosno obavljanja delatnosti;

5) pokrene postupak pred nadležnim osnovnim sudom za utvrđivanje ništavosti odluke skupštine stambene zgrade koja je doneta suprotno ovom zakonu i podzakonskim aktima, u roku od 45 dana od saznanja za odluku, a najkasnije u roku od šest meseci od dana donošenja odluke.

Postupak za utvrđivanje ništavosti odluke iz stava 1. tačka 5) ovog člana vodi se prema odredbama zakona kojim se uređuje parnični postupak.

Član 13

Vlasnik posebnog dela zgrade ima pravo da mu se prvom ponudi prenos prava svojine nad zajedničkim delom zgrade radi pripajanja, pretvaranja, dogradnje, odnosno nadziđivanja (pravo prečeg prenosa).

Obaveze vlasnika posebnih i samostalnih delova zgrade

Član 14

Vlasnik posebnog dela, odnosno vlasnik samostalnog dela zgrade, dužan je da:

1) upotrebom, odnosno korišćenjem svog posebnog, odnosno samostalnog dela ne ometa korišćenje drugih delova zgrade;

2) Svoj poseban, odnosno samostalni deo zgrade održava u stanju kojim se ne otežava, ne onemogućava i ne remeti uobičajena upotreba ostalih delova zgrade;

3) održava zajednički deo zgrade koji čini sastavni deo njegovog posebnog, odnosno samostalnog dela zgrade u granicama mogućnosti vršenja ovlašćenja upotrebe tog dela;

4) učestvuje u troškovima održavanja i upotrebe zajedničkih delova zgrade i katastarske parcele na kojoj se nalazi zgrada, u meri i na način određen ovim zakonom;

5) trpi upotrebu zajedničkih delova zgrade u skladu sa njihovom namenom od strane vlasnika samostalnih delova ili lica koja rade po njihovom nalogu, odnosno prolaženje trećih lica radi dolaska do određenog posebnog, odnosno samostalnog dela zgrade;

6) dozvoli prolaz kroz svoj poseban, odnosno samostalni deo zgrade ili njegovu upotrebu na drugi primeren način ako je to nužno za popravku, odnosno održavanje drugog dela zgrade ili ispunjenje druge zakonske obaveze.

Pravo da zahteva ispunjenje obaveza od vlasnika posebnog dela zgrade imaju svaki vlasnik posebnog dela zgrade, vlasnik samostalnog dela zgrade i stambena zajednica, u skladu sa svojim pravom koje proizlazi iz obaveze vlasnika posebnog dela zgrade.

Vlasnik posebnog, odnosno samostalnog dela zgrade koji je dužan da dozvoli prolaz kroz svoj poseban deo zgrade ili njegovu upotrebu na drugi primeren način u skladu sa tačkom 6) stav 1. ovog člana ima pravo da zahteva da njegov posebni, odnosno samostalni deo zgrade bude vraćen u stanje u kome se nalazio pre nego što je dozvolio prolaz ili njegovu upotrebu, odnosno ima pravo na naknadu štete koja je pričinjena prolazom ili upotrebom na posebnom, odnosno samostalnom delu zgrade.

Nadležnost za vršenje poslova upravljanja

Član 15

Poslove upravljanja zgradom vrše:

1) vlasnik, za zgrade bilo koje namene u kojima je jedno lice isključivi vlasnik svih delova zgrade;

2) vlasnici posebnih delova, za porodične kuće;

3) stambena zajednica preko svojih organa ili profesionalni upravnik kome su povereni poslovi upravljanja, u stambenoj zgradi koja ima zajedničke delove zgrade i najmanje dva posebna dela čiji su vlasnici različita lica;

4) vlasnici posebnih delova preko svojih organa, u zgradama koje nemaju nijedan poseban deo namenjen za stanovanje.

U slučaju iz stava 1. tačka 4) ovog člana, vlasnici posebnih delova osnivaju pravno lice u skladu sa odredbama zakona kojima se uređuju osnivanje i pravni položaj udruženja, dok se odredbe ovog zakona o nadležnostima, pravima i obavezama skupštine i upravnika stambene zajednice u upravljanju zgradom shodno primenjuju na nadležnosti skupštine i zastupnika tog udruženja.

U stambeno-poslovnim zgradama poslove upravljanja zgradom vrše svi vlasnici posebnih delova zgrade. Vlasnici stanova i vlasnici poslovnih prostora formiraju stambenu zajednicu u skladu s ovim zakonom.

Pojam i pravni status stambene zajednice

Član 16

Stambenu zajednicu čine svi vlasnici posebnih delova stambene, odnosno stambeno-poslovne zgrade.

Stambena zajednica ima status pravnog lica, koji stiče trenutkom kada najmanje dva lica postanu vlasnici dva posebna dela.

U javno-pravnim odnosima i postupcima u kojima je propisano da se vlasnik zgrade pojavljuje kao stranka, svojstvo stranke u tim postupcima ima stambena zajednica.

Ako zgrada ima više celina sa zasebnim ulazima, vlasnici posebnih delova svake od tih celina mogu formirati stambenu zajednicu ulaza na koju se shodno primenjuju sve odredbe ovog zakona koje se odnose na stambenu zajednicu zgrade u celini.

U situaciji kada su formirane zasebne stambene zajednice po ulazima, za radove na nadziđivanju zgrade kao celine, kao i za odlučivanje o načinu korišćenja i održavanja zemljišta za redovnu upotrebu zgrade potrebna je saglasnost većine od ukupnog broja stambenih zajednica po ulazima.

Stambena zajednica se upisuje u registar stambenih zajednica.

Poslovno ime stambene zajednice pod kojim se ona pojavljuje u pravnom prometu obavezno sadrži označenje “stambena zajednica” i adresu zgrade za koju je formirana.

Stambena zajednica ima matični broj, PIB i tekući račun.

Registar stambenih zajednica

Član 18

Jedinica lokalne samouprave vodi Registar stambenih zajednica (u daljem tekstu: Registar) i organizuje rad Registra prema svojoj teritorijalnoj nadležnosti i u skladu sa svojim ovlašćenjima.

Nadležna opštinska, odnosno gradska uprava određuje zaposleno lice koje će voditi Registar (u daljem tekstu: Registrator).

Jedinstvena evidencija stambenih zajednica

Član 21

Republički geodetski zavod (u daljem tekstu: Zavod) vodi jedinstvenu, centralnu, javnu, elektronsku bazu podataka u kojoj su objedinjeni podaci o stambenim zajednicama iz svih registara na teritoriji Republike Srbije (u daljem tekstu: Jedinstvena evidencija).

Razmena podataka, dokumenata i podnesaka između jedinica lokalnih samouprava i Zavoda obavlja se elektronskim putem.

Rukovodilac organizacione jedinice Zavoda nadležne za poslove informatike i komunikacije je lice koje je odgovorno za formiranje i vođenje Jedinstvene evidencije i koje se stara o javnoj dostupnosti podataka i dokumenata iz Jedinstvene evidencije.

Pogledajte odredbe Zakona o stanovanju i održavanju zgrada koje se odnose na registraciju stambene zajednice

Organi stambene zajednice i njihovo formiranje

Član 40

Obavezni organi stambene zajednice su skupština i upravnik.

Skupština stambene zajednice može da formira odbore, komisije i druga tela, a odlukom skupštine određuju se njihov sastav, zadaci i način rada.

Stambena zajednica u roku od 60 dana od dana sticanja svojstva pravnog lica mora održati prvu sednicu skupštine na kojoj se bira upravnik, a saziva je lice koje je do donošenja ovog zakona vršilo dužnost predsednika skupštine zgrade, odnosno saveta zgrade, a ukoliko takvo lice ne postoji, bilo koji vlasnik posebnog dela zgrade.

Upravnik ili lice ovlašćeno odlukom stambene zajednice dužno je da podnese prijavu za upis stambene zajednice, upis ili promenu upravnika, odnosno registraciju promene drugih podataka koji se registruju i objavljuju u Registru stambenih zajednica, u roku od 15 dana od dana održavanja sednice skupštine, odnosno nastanka promene.

U slučaju poveravanja upravljanja profesionalnom upravniku na osnovu odluke skupštine stambene zajednice ili pravila vlasnika, skupština može izabrati jedno ili više lica koja će posredovati u poslovima između stambene zajednice i profesionalnog upravnika.

Skupština stambene zajednice

Član 41

Članovi skupštine stambene zajednice su svi vlasnici posebnih delova.

Kada je vlasnik posebnog dela pravno lice, u radu skupštine učestvuje njegov zakonski zastupnik ili lice koje on ovlasti.

Umesto vlasnika posebnog dela, osim za odluke propisane članom 42. stav 1. tač. 1), 2), 4), 12) i 18) ovog zakona, na sednici skupštine može da učestvuje u radu i glasa i član domaćinstva koji je poslovno sposoban ili lice koje je zakupac posebnog dela, osim ako je vlasnik posebnog dela obavestio skupštinu ili upravnika da ne dozvoljava da umesto njega učestvuje neko drugi.

Vlasnik posebnog dela koji je izdao svoj posebni deo u zakup trećem licu, a ugovorio je da treće lice učestvuje u troškovima održavanja i upravljanja zgradom, dužan je da u roku od 30 dana od dana izdavanja posebnog dela u zakup obavesti upravnika zgrade da će zakupac učestvovati u troškovima održavanja i upravljanja zgradom.

Izuzetno od stava 4. ovog člana zakupac na neodređeno vreme stana u javnoj svojini ima pravo da učestvuje u radu skupštine, odnosno upravljanju i obavezan je da snosi troškove održavanja i upravljanja zgradom.

Skupštinom predsedava lice koje je izabrano za upravnika i koje je obavezno da prisustvuje svakoj sednici skupštine.

Sednica skupštine održava se najmanje dva puta godišnje, a zakazuje je upravnik.

Inicijativu za zakazivanje sednice skupštine može podneti i svaki vlasnik posebnog dela. Ako upravnik ne zakaže sednicu skupštine na zahtev vlasnika posebnog dela u roku od deset dana, vlasnik posebnog dela je može sam zakazati, o čemu obavezno obaveštava upravnika.

Nadležnost skupštine stambene zajednice

Član 42

Skupština stambene zajednice:

1) bira i razrešava upravnika;

2) donosi odluku o poveravanju poslova upravljanja zgradom, odnosno izboru profesionalnog upravnika;

3) donosi pravila vlasnika u skladu sa članom 17. stav 2. ovog zakona;

4) donosi odluku o uzimanju kredita;

5) određuje visinu mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih delova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, i to na ime troškova održavanja, troškova za rad organa stambene zajednice i drugih troškova;

6) donosi program održavanja zajedničkih delova zgrade;

7) donosi odluku o organizovanju poslova održavanja zgrade, odnosno o poveravanju poslova održavanja zajedničkih delova zgrade;

8) donosi odluku o preduzimanju radova na zajedničkim delovima zgrade;

9) donosi odluku o održavanju zemljišta za redovnu upotrebu zgrade;

10) donosi odluku o fizičko-tehničkom obezbeđenju zgrade i stvari na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade;

11) donosi odluku o korišćenju zajedničkih delova zgrade izdavanjem njihovih delova trećim licima ili vlasnicima posebnih delova;

12) donosi odluku o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade;

13) donosi odluku o načinu korišćenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;

14) donosi odluku o unapređenju zajedničkih delova zgrade;

15) donosi odluku o osiguranju iz člana 48. ovog zakona;

16) donosi odluku o postavljanju, odnosno ugradnji stvari na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade i visini naknade koju plaćaju vlasnici tih stvari;

17) usvaja izveštaj o radu upravnika, odnosno profesionalnog upravnika, koji posebno sadrži prikaz realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenju sredstava za realizaciju svake od aktivnosti;

18) donosi odluku o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;

19) odlučuje i o drugim pitanjima od značaja za stambenu zajednicu.

Skupština stambene zajednice odlučuje na sednici, ali se odluke mogu donositi i davanjem pisanih izjava van sednice.

O radu skupštine stambene zajednice vodi se zapisnik.

Pravo glasa u skupštini stambene zajednice

Član 43

Vlasnik posebnog dela ima jedan glas u skupštini stambene zajednice.

U slučaju da je jedno lice istovremeno vlasnik više posebnih delova zgrade, to lice ima onoliko glasova u skupštini stambene zajednice koliko ima posebnih delova u vlasništvu.

Izuzetno od stava 2. ovog člana, vlasnik garaže, garažnog mesta ili garažnog boksa nema poseban glas po osnovu prava svojine na tom posebnom delu osim u slučaju da je to jedini posebni deo koje jedno lice poseduje, u kom slučaju to lice ima pravo glasa u skupštini samo u odnosu na odluke koje se tiču dela zgrade u kom se nalazi garaža, garažno mesto, odnosno garažni boks.

Ukoliko je vlasnik posebnog dela nedostupan, njegov glas se ne uračunava u kvorum, odnosno ukupan broj glasova u postupku odlučivanja. Smatra se da je vlasnik posebnog dela nedostupan ukoliko se tri puta uzastopno ne odazove na sednicu skupštine stambene zajednice na koju je uredno pozvan, a da pri tome nije obavestio upravnika, odnosno stambenu zajednicu o razlozima svog neodazivanja.

Smatra se da je vlasnik posebnog dela uredno pozvan isticanjem obaveštenja o danu, času i mestu održavanja sednice skupštine sa predloženim dnevnim redom na vidljivom mestu u prostoru koji je zajednički deo zgrade i koji je u svakodnevnoj upotrebi vlasnika posebnih delova (ulaz, hodnik i sl.).

Obaveštenje o održavanju sednice skupštine mora se istaći najmanje tri dana pre dana održavanja skupštine, osim u hitnim slučajevima u kojima se obaveštenje može istaći i na dan održavanja skupštine.

Rad i odlučivanje skupštine

Član 44

Skupština stambene zajednice donosi odluke običnom većinom glasova prisutnih članova koji imaju pravo glasa po određenom pitanju, osim ako ovim zakonom nije drugačije propisano.

  • O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade,
  • poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku
  • i kreditnom zaduživanju stambene zajednice

skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova.

U slučaju da su vlasnici posebnih delova doneli pravila vlasnika u skladu sa članom 17. stav 3. ovog zakona, većina glasova potrebna za donošenje odluka iz st. 1. i 2. ovog člana utvrđuje se tim aktom.

Vlasnik posebnog dela može glasati i pisanim ili elektronskim putem, u kom slučaju se za potrebe izračunavanja kvoruma smatra da taj član stambene zajednice prisustvuje sednici.

U vršenju ovlašćenja odlučivanja, odnosno glasanja, kada je poseban deo zgrade u susvojini, suvlasnicima pripada odgovarajući deo glasova za taj poseban deo srazmerno njihovom udelu u susvojini.

Vlasnik posebnog dela može da glasa i preko zastupnika, odnosno punomoćnika. Punomoćje se izdaje u pisanom obliku i čuva uz zapisnik o radu skupštine.

U slučaju raspolaganja zajedničkim delovima zgrade za potrebe nadziđivanja, saglasnost u smislu zakona kojim se uređuje izgradnja objekata predstavlja saglasnost skupštine stambene zajednice koja se donosi većinom iz stava 2. ovog člana.

Na osnovu saglasnosti iz stava 7. ovog člana, upravnik stambene zajednice zaključuje ugovor sa investitorom kojim se regulišu svi bitni elementi ugovora, a posebno međusobna prava i obaveze, rokovi, obaveze investitora da na pogodan način obaveštava vlasnike posebnih delova o početku i završetku izvođenja radova, poštovanju kućnog reda i dr.

Kvorum

Član 45

Kvorum za održavanje i rad sednice skupštine čini obična većina od ukupnog broja glasova članova koji imaju pravo glasa po određenom pitanju, ako odlukom stambene zajednice nije određen veći broj glasova.

Ako se sednica skupštine nije mogla održati zbog nedostatka kvoruma, ponovo se saziva najranije tri, a najkasnije 30 dana od dana kada je sednica trebalo da bude održana, sa istim predloženim dnevnim redom (ponovljena sednica).

Kvorum za održavanje i rad ponovljene sednice čini 1/3 ukupnog broja glasova članova, ako odlukom stambene zajednice nije određen veći broj glasova.

Zapisnik

Član 46

Svaka odluka skupštine stambene zajednice unosi se u zapisnik koji vodi upravnik, odnosno zapisničar koga imenuje upravnik.

Upravnik je odgovoran za uredno sačinjavanje zapisnika.

Zapisnik sadrži:

1) mesto i dan održavanja sednice;

2) ime lica koje je vodilo zapisnik;

3) sažeti prikaz rasprave po svakoj tački dnevnog reda;

4) rezultat glasanja po svakoj tački dnevnog reda po kojoj je skupština odlučivala, kao i način glasanja svakog prisutnog člana skupštine;

5) druge elemente, u skladu sa odlukom stambene zajednice.

Sastavni deo zapisnika čini spisak lica koja su učestvovala u radu sednice skupštine.

Zapisnik potpisuju upravnik, zapisničar ako je određen, kao i sva lica koja su učestvovala u njenom radu.

Ako lice koje je učestvovalo u radu sednice ima primedbe na zapisnik ili odbije da potpiše zapisnik, lice koje vodi zapisnik će to konstatovati u zapisniku uz navođenje razloga za to odbijanje, s tim da lice koje ima primedbu može tu primedbu i samo uneti u zapisnik prilikom potpisivanja.

Nepostupanje u skladu sa odredbama ovog člana nema uticaja na punovažnost odluka donetih na sednici skupštine ako se rezultat glasanja i sadržina tih odluka na drugi način mogu utvrditi.

Odgovornost stambene zajednice

Član 47

Stambena zajednica odgovara za štetu koja proistekne usled neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koji su u njenoj nadležnosti.

Stambena zajednica odgovorna je i za štetu koja nastane od dela zgrade kada nije moguće utvrditi od kog posebnog ili samostalnog dela zgrade potiče šteta.

U slučaju iz stava 2. ovog člana, zajedno sa stambenom zajednicom za štetu odgovaraju solidarno i svi vlasnici posebnih, odnosno samostalnih delova.

Stambena zajednica, odnosno vlasnici posebnih i samostalnih delova, imaju pravo regresa prema licu koje je odgovorno za štetu u roku od jedne godine od dana isplate, odnosno naknade štete oštećenom.

Vlasnici posebnog, odnosno samostalnog dela su prema trećim licima supsidijarno odgovorni za ispunjenje ugovorne obaveze stambene zajednice ako se od stambene zajednice ne dobije ispunjenje obaveze, kao i za štetu zbog neispunjenja obaveze.

U slučaju iz stava 5. ovog člana vlasnici posebnog i samostalnog dela odgovaraju solidarno.

Vlasnik posebnog, odnosno samostalnog dela koji ispuni obavezu stambene zajednice ima pravo regresa od ostalih vlasnika posebnih, odnosno samostalnih delova.

Ugovor o osiguranju

Član 48

Stambena zajednica može da zaključi ugovor o osiguranju od odgovornosti za štete pričinjene trećim licima usled neodržavanja, odnosno nepravilnog održavanja zgrade, a na način i pod uslovima utvrđenim zakonom kojim se uređuje delatnost osiguranja i zakonom kojim se uređuju obligacioni odnosi.

Upravnik

Član 49

Stambena zajednica ima upravnika.

Upravnika bira skupština stambene zajednice iz redova članova skupštine stambene zajednice.

Mandat upravnika traje četiri godine, ako odlukom o izboru nije određeno kraće vreme, a po isteku vremena na koje je izabran može biti ponovo biran. Po isteku mandata upravnika, ako nije izabran novi upravnik, on je dužan da vrši ovu funkciju još 30 dana od dana isteka mandata.

Mandat upravnika prestaje i ostavkom i razrešenjem.

Upravnik se razrešava na način predviđen za izbor upravnika.

Ako skupština stambene zajednice ne izabere novog upravnika u roku od 30 dana od dana kada je stambena zajednica ostala bez upravnika, iz bilo kog razloga, svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da zahteva pokretanje postupka pred nadležnim organom jedinice lokalne samouprave za imenovanje profesionalnog upravnika.

Mandat upravnika počinje, odnosno prestaje danom donošenja odluke o izboru, odnosno razrešenju, ako samom odlukom nije drugačije određeno.

Upravnik se upisuje u Registar stambenih zajednica.

Prava i obaveze upravnika

Član 50

Upravnik:

1) zastupa i predstavlja stambenu zajednicu;

2) podnosi prijavu za upis stambene zajednice u Registar stambenih zajednica;

3) podnosi prijavu za registraciju pravila vlasnika u skladu sa članom 17. stav 8. ovog zakona;

4) ističe rešenje o registraciji stambene zajednice na vidno mesto u stambenoj zgradi;

5) vrši popis posebnih, zajedničkih i samostalnih delova i vrši njihovo označavanje;

6) uspostavlja i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicima samostalnih delova i licima kojima su zajednički ili posebni delovi zgrade izdati u zakup, odnosno na korišćenje po drugom osnovu (za fizička lica ime, prezime i JMBG, a za pravna lica poslovno ime, adresa sedišta i matični broj);

7) izvršava odluke stambene zajednice;

8) na osnovu odluke skupštine stambene zajednice o upravljanju sredstvima stambene zajednice raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, u skladu sa propisima kojima se uređuje otvaranje, vođenje i gašenje tekućih računa;

9) predlaže skupštini stambene zajednice program održavanja i stara se o njegovoj realizaciji;

10) organizuje radove hitnih intervencija;

11) organizuje izvođenje radova na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu za redovnu upotrebu zgrade u skladu sa usvojenim programom održavanja i kontroliše da li se ovi radovi izvode;

12) vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice;

13) podnosi skupštini stambene zajednice izveštaj o radu koji posebno sadrži prikaz ukupnih prihoda i rashoda stambene zajednice, realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenja sredstva za realizaciju svake od aktivnosti;

14) vrši i druge poslove određene zakonom.

2. Profesionalno upravljanje

Organizator profesionalnog upravljanja

Član 51

Poslovima profesionalnog upravljanja mogu se baviti privredna društva ili preduzetnici (organizator profesionalnog upravljanja) angažovanjem lica koje ispunjava uslove za profesionalnog upravnika.

Osnivanje, pravni položaj i druga pitanja od značaja za poslovanje privrednih društava i preduzetnika iz stava 1. ovog člana uređuje se u skladu sa zakonom kojim se uređuje pravni položaj privrednih društava i preduzetnika.

Organizator profesionalnog upravljanja ima pravo da se bavi poslovima profesionalnog upravljanja ako ima najmanje jedno lice u radnom odnosu na neodređeno vreme sa punim radnim vremenom koje je upisano u registar profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije.

Sticanje i prestanak ovlašćenja za obavljanje poslova profesionalnog upravnika

Član 52

Fizičko lice stiče kvalifikaciju profesionalnog upravnika ako:

1) ima najmanje srednje obrazovanje u četvorogodišnjem trajanju;

2) položi ispit za profesionalnog upravnika i stekne licencu u skladu sa ovim zakonom;

3) upiše se u registar koji vodi Privredna komora Srbije.

Privredna komora Srbije izdaje i oduzima licencu za profesionalnog upravnika u skladu sa ovim zakonom.

Upis u registar profesionalnih upravnika vrši se na zahtev lica koje ispunjava uslove predviđene zakonom.

U registar profesionalnih upravnika iz stava 3. ovog člana ne može se upisati lice koje je osuđivano pravosnažnom odlukom na kaznu zatvora za krivično delo koje ga čini nedostojnim ili nepodobnim za obavljanje poslova profesionalnog upravnika.

Registar sadrži lične podatke o profesionalnom upravniku: ime prezime i JMBG, kao i podatke o licenci profesionalnog upravnika.

Program ispita i način polaganja ispita, uslove za sticanje i oduzimanje licence za profesionalnog upravnika i bližu sadržinu registra propisuje ministar nadležan za poslove stanovanja.

Obuku za polaganje ispita iz stava 6. ovog člana organizuje Privredna komora Srbije, odnosno drugo pravno lice, po dobijanju saglasnosti ministarstva nadležnog za poslove stanovanja na predloženi program obuke.

Profesionalni upravnik briše se iz registra usled:

1) smrti;

2) na lični zahtev;

3) protekom roka od deset godina od dana upisa u registar, ako ne zatraži obnavljanje upisa;

4) oduzimanja licence.

Pre izdavanja licence, odnosno podnošenja zahteva za obnavljanje licence, licencirani profesionalni upravnik je dužan da zaključi ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti sa periodom važenja od najmanje tri godine i da primerak navedenog ugovora dostavi Privrednoj komori Srbije uz dokumentaciju potrebnu za dobijanje, odnosno obnavljanje licence u skladu sa ovim zakonom.

Licencirani profesionalni upravnik je dužan da nakon izdavanja, odnosno obnavljanja licence, Privrednoj komori Srbije najmanje jednom godišnje dostavlja važeću polisu osiguranja.

Licenciranom profesionalnom upravniku koji ne izvršava obaveze predviđene stavom 10. ovog člana, Privredna komora Srbije oduzima licencu.

Godišnja suma osiguranja za ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti iznosi najmanje 10.000 evra u dinarskoj protivvrednosti.

Nadležnost profesionalnog upravnika

Član 53

Profesionalni upravnik vrši poslove iz nadležnosti upravnika zgrade.

Pored poslova iz stava 1. ovog člana, profesionalni upravnik vrši i sledeće poslove:

1) stara se o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;

2) prima prijave kvarova ili drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji u zgradi) svakim danom u nedelji u periodu od 00-24 časa;

3) na osnovu primljene prijave iz tačke 2) ovog stava obaveštava nadležni organ o problemu, odnosno zahteva preduzimanje odgovarajućih mera od nadležnog organa;

4) evidentira svaku primljenu prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i sa drugim podacima ako su poznati (ime i prezime podnosioca prijave, licu koje je uzrokovalo probleme i drugo);

5) obezbeđuje izvršenje radova na hitnim intervencijama;

6) predlaže skupštini stambene zajednice visinu naknade za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta na osnovu najmanje tri prikupljene ponude od lica koja se bave održavanjem zajedničkih delova zgrade i zemljišta.

Profesionalni upravnik podnosi izveštaj o svom radu stambenoj zajednici najmanje dva puta godišnje ako drugačije nije ugovoreno, a u slučaju prestanka važenja ugovora o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja, ovaj izveštaj podnosi najkasnije u roku od 30 dana od dana prestanka važenja ugovora.

Profesionalni upravnik odgovara stambenoj zajednici za štetu koju ona trpi zbog njegovih propusta u radu, kao i svakom vlasniku posebnog, odnosno samostalnog dela ukoliko zbog propusta u radu profesionalnog upravnika pretrpe štetu na svom posebnom, odnosno samostalnom delu.

Profesionalni upravnik ima pravo na naknadu čija se visina određuje ugovorom o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja.

U slučaju prinudne uprave, profesionalni upravnik ima pravo na naknadu čija je visina određena odlukom jedinice lokalne samouprave iz člana 64. stav 3. ovog zakona.

U slučaju sprečenosti za rad ili odsustva, profesionalni upravnik može u skladu sa zakonom izdati drugom licu koje ima licencu za obavljanje poslova profesionalnog upravnika punomoćje za preduzimanje hitnih i neodložnih poslova, koje mora biti overeno u skladu sa zakonom koji uređuje overu potpisa.

Značenje izraza iz Zakona o stanovanju i održavanju zgrada

3) stambena zgrada je zgrada namenjena za stanovanje i koristi se za tu namenu, a sastoji se od najmanje tri stana;

4) porodična kuća je zgrada namenjena za stanovanje i koristi se za tu namenu, a sastoji se od najviše dva stana;

5) stambeno-poslovna zgrada je zgrada koja se sastoji od najmanje jednog stana i jednog poslovnog prostora;

6) poslovna zgrada je zgrada koja je namenjena za obavljanje delatnosti i koristi se za tu namenu, a sastoji se od jednog ili više poslovnih prostora;

8) posebni deo zgrade jeste posebna funkcionalna celina u zgradi koja može da predstavlja stan, poslovni prostor, garažu, garažno mesto ili garažni boks;`

9) stan je poseban deo zgrade koji čini funkcionalnu celinu, sastoji se od jedne ili više prostorija namenjenih za stanovanje i po pravilu ima zaseban ulaz;

10) poslovni prostor je deo zgrade koji čini funkcionalnu celinu, sastoji se od jedne ili više prostorija namenjenih za obavljanje delatnosti i ima zaseban ulaz;

11) pomoćni prostor jeste prostor koji se nalazi izvan stana ili poslovnog prostora i u funkciji je tih posebnih delova zgrade (podrum ili tavan, šupa, toalet i sl.);

12) garaža je zatvoreni prostor u zgradi ili van nje, koji čini posebnu funkcionalnu celinu, a sastoji se od jednog ili više garažnih mesta ili garažnih boksova. Garaža koja se sastoji od više garažnih mesta, odnosno garažnih boksova, sadrži i zajedničke delove koji služe pristupu svakom garažnom mestu, odnosno garažnom boksu;

13) garažno mesto je poseban deo garaže koji čini prostor određen obeleženom površinom za parkiranje vozila;

14) garažni boks je poseban deo garaže koji čini prostorija namenjena za parkiranje vozila;

15) parking mesto je odgovarajući prostor određen obeleženom površinom za parkiranje vozila izvan zgrade;

16) zajednički delovi zgrade su delovi zgrade koji ne predstavljaju poseban ili samostalni deo zgrade, koji služe za korišćenje posebnih ili samostalnih delova zgrade, odnosno zgradi kao celini, kao što su: zajednički prostori (stepenište, ulazni prostori i vetrobrani, zajednički hodnik i galerija, tavanski prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš, zajednička terasa i druge prostorije namenjene zajedničkoj upotrebi vlasnika posebnih ili samostalnih delova zgrade i dr.), zajednički građevinski elementi (temelji, noseći zidovi i stubovi, međuspratne i druge konstrukcije, konstruktivni deo zida ili zidna ispuna, izolacija i završna obrada zida prema spoljašnjem prostoru ili prema zajedničkom delu zgrade, strehe, fasade, krov, dimnjaci, kanali za provetravanje, svetlarnici, konstrukcija i prostori za lift i druge posebne konstrukcije i dr.), kao i zajedničke instalacije, oprema i uređaji (unutrašnje električne, vodovodne i kanalizacione, gasovodne i toplovodne instalacije, lift, gromobrani, aparati za gašenje, otkrivanje i javljanje požara, bezbednosna rasveta, telefonske instalacije i svi komunalni priključci koji su namenjeni zajedničkom korišćenju i dr.), ako ne predstavljaju sastavni deo samostalnog dela zgrade i ne čine sastavni deo posebnog dela zgrade, odnosno ne predstavljaju deo instalacija, opreme i uređaja koji isključivo služi jednom posebnom delu, u smislu ovog zakona;

17) prostori i objekti izvan zgrade koji ne predstavljaju pomoćni prostor u smislu ovog zakona (platoi, trotoari, bazeni, igrališta i ostali prostori i objekti sa pripadajućim elementima i opremom), jesu prostori i objekti koji se nalaze na zemljištu za redovnu upotrebu, odnosno katastarskoj parceli na kojoj se nalazi i zgrada i čiju obavezu održavanja imaju vlasnici tih prostora ili objekata u skladu sa odredbama ovog zakona koje se odnose na zajedničke delove zgrade u slučaju da pripadaju svim vlasnicima posebnih delova zgrade, odnosno u skladu sa odredbama ovog zakona vlasnici posebnih delova zgrade u slučaju da ti prostori ili objekti pripadaju samo pojedinim vlasnicima zgrade ili licu koje nema nijedan poseban deo u zgradi;

18) samostalni delovi zgrade su prostorija sa tehničkim uređajima, prostorija transformatorske stanice i skloništa (kućna i blokovska);

21) sklonište je prostorija u zgradi ili porodičnoj kući koja je u skladu sa zakonom kojim se uređuje postupanje u vanrednim situacijama namenjena prvenstveno za zaštitu stanovništva od elementarnih nepogoda i drugih nesreća i koja se u mirnodopskim uslovima može koristiti i za druge potrebe, bez mogućnosti adaptacije ili rekonstrukcije koje bi uticale ili bi mogle uticati na ispravnost skloništa, kao i korišćenje u svrhe koje bi pogoršale njihove higijenske i tehničke uslove;

22) upravljanje zgradom, u smislu ovog zakona, jesu svi organizacioni poslovi i aktivnosti koje kontinuirano obavlja izabrano ili postavljeno lice (upravnik ili profesionalni upravnik), odnosno organ upravljanja, u svrhu rukovođenja zgradom, a što podrazumeva odgovorno preduzimanje mera radi organizovanja održavanja zgrade, odlučivanja o korišćenju finansijskih sredstava i obezbeđivanja korišćenja zgrade, odnosno njenih delova u skladu sa njenom namenom, kao i druga pitanja od značaja za upravljanje zgradom;

23) održavanje zgrade jesu sve aktivnosti kojima se obezbeđuje očuvanje funkcija i svojstava zgrade u skladu sa njenom namenom, a naročito u cilju redovnog korišćenja i funkcionisanja zgrade;

24) radovi kojima se ne menjaju gabarit i volumen zgrade su radovi na tekućem i investicionom održavanju, pripajanje, pretvaranje i sanacija, kao i adaptacija i rekonstrukcija koje se vrše u skladu sa posebnim zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata i propisima donetim na osnovu njega;

25) tekuće održavanje je izvođenje radova koji se preduzimaju radi sprečavanja oštećenja koja nastaju upotrebom zgrade ili radi otklanjanja tih oštećenja, a sastoje se od pregleda, popravki i preduzimanja preventivnih i zaštitnih mera, odnosno svih radova kojima se obezbeđuje održavanje zgrada na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti, a radovi na tekućem održavanju stana ili poslovnog prostora jesu krečenje, farbanje, zamena obloga, zamena sanitarija, radijatora i drugi slični radovi;

26) investiciono održavanje jeste izvođenje građevinsko-zanatskih, odnosno drugih radova u zavisnosti od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja zgrade u toku eksploatacije;

34) registar nepokretnosti je katastar nepokretnosti, odnosno drugi odgovarajući registar nepokretnosti na području na kome katastar nepokretnosti nije uspostavljen, u koji se upisuje pravo svojine, druga stvarna prava na nepokretnostima, činjenice, prava, tereti i drugi podaci u skladu sa zakonom;

35) zemljište za redovnu upotrebu jeste zemljište ispod i oko objekta koje ispunjava uslove za građevinsku parcelu i koje po sprovedenom postupku u skladu sa zakonom kojim se uređuje planiranje i izgradnja, postaje katastarska parcela;

42) članom porodičnog domaćinstva, u smislu ovog zakona, smatraju se supružnik i vanbračni partner, njihova deca, rođena u braku ili van njega, usvojena ili pastorčad, njihovi roditelji i lica koja su oni dužni po zakonu da izdržavaju, a koji stanuju u istom stanu ili porodičnoj kući;

Angažujte profesionalnog upravnika

Neka profesionalni upravnik radi za vas!

Ukoliko ne želite da preuzimate odgovornosti koje je doneo novi Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, onda je pravi trenutak da nas kontaktirate.

Kontaktirajte nas
Vladimira Tomanovića 35, Beograd